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穿透上市房企半年报:华夏幸福稳健增长的“硬核”逻辑

2019-10-29 21:25

  大众心水论坛441144上市房企今年上半年的财务状况,谁较稳健?答案不一。《发现网》也基于上市房企的盈利能力、营运能力、财务杠杆以及偿债能力等多维角度,对2019上半年A股上市房企进行了系列“诊断”(文章详见9月20日本网文章《诊断房企半年报:财务杠杆谁最高?偿债能力谁最强?》)。

  值得一提的是,据发现网统计,华夏幸福(行情600340,诊股)(600340.SH)在“发现网2019上半年A股上市房企每股收益榜单”中排名第一;同时,在“2019上半年A股上市房企盈利能力榜单”中排名第3,两大榜单均位列上市房企前茅。在千亿级上市房企中,华夏幸福更是以靓丽的指标获得双料冠军。

  近期,A股各大上市房企年中财报披露已收官。半年报显示,华夏幸福2019上半年营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;归母净利润84.8亿元,同比增长22.4%;扣非归母净利润84.4亿元,同比增长30.7%。

  发现网记者通过回溯过去十年数据分析发现,华夏幸福归母净利润同比增速已连续七年超过20%;扣非归母净利润同比增速更是连续十年为正,而近八年来的年增长率均保持在25%以上的增速。这在A股100多家的房地产上市公司中,如此靓丽而稳健的成绩屈指可数。

  据发现网统计,2019年上半年,华夏幸福实现每股收益2.78元,在“发现网2019上半年A股上市房企每股收益榜单”中排名第1名;净资产收益率(扣除)为18.71%,在“2019上半年A股上市房企盈利能力榜单”中排名第3。

  在一线上市房企中,华夏幸福的两大指标更是位居前列,成为一线上市房企双料冠军。

  在一线上市房企中,万科A(行情000002,诊股)(000002.SZ)在“发现网2019上半年A股上市房企每股收益榜单”中排名第5,而盈利能力却未能进入TOP20榜单;保利地产(行情600048,诊股)(600048.SH)在“发现网2019上半年A股上市房企每股收益榜单”中排名第6,在盈利能力榜单中排名第19;绿地控股(行情600606,诊股)(600606.SH)在“发现网2019上半年A股上市房企每股收益和盈利能力”榜单分别排名第9和第7位。

  而与华夏幸福2019上半年销售额体量相近的金地集团(行情600383,诊股)(600383.SH)、金科股份(行情000656,诊股)(000656.SZ)和中南建设(行情000961,诊股)(000961.SZ)在“盈利能力与每股收益”榜单中,更是无法与其媲美。

  可见,华夏幸福在二级市场上具有很高的投资价值,颇受机构投资者的偏爱。WIND数据显示(下图),截止2019上半年,华夏幸福属于机构配置房地产行业的前五大重仓股之一,持有家数高达535家,持有数量约22.44亿股,持有市值高达730.78亿元。

  事实上,自2011年上市以来,华夏幸福的市值实现了跨越性增长。数据显示,2011年11月,华夏幸福成功上市时,市值不足100亿元,是典型的中小盘股。截止2019年9月25日,华夏幸福市值达到811亿元,不到8年的时间翻了近8倍。

  市值增长的同时,华夏幸福二级市场股价表现同样可观。将股价按前复权统计可见,自上市之后,华夏幸福股价也是一路上涨,给众多投资者带来了丰厚的回报,堪称机构投资者心中的房地产行业大白马股。

  招商证券(行情600999,诊股)认为,华夏幸福最大的优势在于切合城镇化后半场都市圈化的商业模式,并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土储。随着“平安系”的引入以及异地复制成效渐显,边际不断改善。同时,看好与平安人寿合作,以轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域;看好公司中长期价值,维持“强烈推荐A”投资评级。

  国信证券(行情002736,诊股)认为,华夏幸福在传统重资产模式的基础上加速开拓轻资产模式,完成了与中国平安(行情601318,诊股)轻资产输出管理合作模式的首单业务。其轻资产模式的探索将有助于盘活存量资产、优化资产负债结构、创造新的增长点,维持“买入”评级。

  业绩增长的背后,是华夏幸福在产业集群战略指导下,为区域发展赋能所取得的成效。

  作为国内领先的产业新城运营商,华夏幸福称得上是行业的先行者之一。2002年,华夏幸福就明确表示,向“产业园区域运营开发商”转型。随后,华夏幸福在环京地区打造了多个产业新城,形成了环京产业新城样本;产业集群打造更成为其拉动产业新城发展的核心竞争力。

  2019年5月28日,国务院印发了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》。

  《意见》提出,要着力构建国际级经济技术开发区开放发展新体制,发展更高层次的开放型经济,加快形成国际竞争新优势,充分发挥产业优势和制度优势,带动地区经济发展。

  可以预见,未来经济开发区、产业新城将作为我国经济向创新型高质量发展模式转型的重要载体,是区域创新发展的金钥匙,也是优化产业结构、实现产城融合的重要平台。

  华夏幸福在产业集群的优势也正在逐步升级和完善。发现网记者根据官网资料梳理,如今,华夏幸福结合自有资源和渠道,聚焦新一代信息技术高端装备新能源汽车航空航天、大健康、文化创意等十大重点产业,通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的三大驱动方式促进产业集群集聚,并从产业的研究规划、落地谋划、资源匹配、载体建设到服务运营,为区域提供产业升级的全流程综合解决方案,为区域打造先进产业集群,为区域发展赋能。

  在华夏幸福的发展过程中,环京区域曾是华夏幸福极为重要的领域。但随着市场的拓展,华夏幸福正在加速摆脱对对环京区域的依赖。

  半年报显示,华夏幸福上半年营业收入387.3亿元,同比增长10.7%,毛利率48.7%,较去年同期提升2.9个百分点。其中,房地产开发业务营收228.78亿,占收入比例59.43%,毛利率为35.81%;产业发展服务业务营收118.75亿,占收入比例30.85%,毛利率高达83.81%。

  若按地区分类来看,华夏幸福非环京区域的业绩贡献比例明显提高。数据显示,华夏幸福非环京区域实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占主营业务比例38.47%,2018年同期这一数据21.69%,短短一年内就提升了16.78%。而早在2012年时,其主营业务收入基本都来源于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域。

  以上数据不仅印证了其产业发展业务模式的可复制性,也彰显了其产业新城异地复制进入全面加速期。

  今年年初,国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》发布,都市圈战略上升为国家重大战略,在国家战略的支持下,都市圈建设在全国各地迅速推广。而早已布局相关区域的华夏幸福尽显先机优势。

  据了解,华夏幸福坚定核心都市圈布局战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局。即在精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角都市圈,加快布局粤港澳大湾区;同时,推进布局郑州、武汉和成都三个高潜核心都市圈,以及长沙、西安、贵阳和沈阳四个潜力核心都市圈。

  截止2019上半年,华夏幸福已在15个核心都市圈、以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座。数据显示,上半年华夏幸福新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.5亿元,同比增长8.9%。其中,新增PPP入库产业新城项目5个,均在环北京以外区域;环北京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939.23亿元,同比增长20.2%。

  业绩的稳健增长使得华夏幸福深受资本青睐。在2019年半年报中,华夏幸福的低成本筹集资金来源渠道成为一个显著的亮点。这其中,中国平安(601318.SH)与华夏幸福的战略合作起了不可忽视的作用。

  2018年以来,中国平安共斥资180亿元入股华夏幸福,成为其第二大股东;2018年9月,华夏幸福与中国平安签署《战略合作框架协议》,双方将在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强战略合作。

  中国平安的加持,使得华夏幸福的融资环境及结构得到进一步的改善和优化,也为华夏幸福探索新业务提供了有力保障。

  数据显示,2019中报期内,华夏幸福新增融资为632.6亿元,其中银行贷款123.32亿元,新发行债券及债务融资工具金额167.37亿,信托、资管等其他融资金额341.85亿。值得一提的是,非房地产项目融资为529.9亿元,占总融资比例高达84%。另外,上半年华夏幸福的融资加权平均成本为7.23%,在民营房企中具备一定的竞争优势。

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